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Betriebskostenvorauszahlungen
<2011-10-25>
Ein Sicherheits­zuschlag bei Betriebs­kosten­voraus­zahlungen ist nur bei konkreten Kosten­steigerungen zulässig

Wann ist ein Sicherheitszuschlag bei der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen zulässig?

1. Der Fall

Der Vermieter rechnete über die Betriebs– und Heizkosten einer Wohnung für das Vorjahr ab. Aus der Abrechnung ergab sich eine Nachforderung zu seinen Gunsten. Der Vermieter verlangte zugleich eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen. Deren Höhe ermittelte er, indem er neben dem Ergebnis der Betriebskostenabrechnung (geteilt durch 12 Monate) einen Sicherheitszuschlag von 10 % auf die bisher ermittelten Kosten ansetzte. Der Mieter ist der Erhöhung der Vorauszahlungen in Höhe des geforderten Sicherheitszuschlages entgegengetreten.

2. Das BGH-Urteil

Der Bundesgerichtshofs hat in seiner Entscheidung (Urteil vom 28. September 2011 – VIII ZR 294/10) klargestellt, dass eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nur dann angemessen im Sinne von § 560 Abs. 4 BGB ist, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. Grundlage für die Anpassung der Vorauszahlungen ist dabei die letzte Betriebskostenabrechnung.

Allerdings kann bei der Anpassung auch eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigt werden. Indes besteht kein Raum für einen abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen für einzelne Betriebskosten gerechtfertigten "Sicherheitszuschlag" von 10 %.

3. Die Norm

* § 560 BGB: Veränderungen von Betriebskosten

....

(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

4. Konsequenz für die Praxis

Ein Sicherheitszuschlag ist mit der konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten zu begründen, also mit einer Prognose steigender Energie- oder Wasserpreise bzw. Lohnkosten. Ein solcher Zuschlag mindert das Risiko, später auf Betriebskosten "sitzenzubleiben".


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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