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Mietminderung wegen Fluglärm
<2012-08-24>
Der Vermieter muß sich fragen lassen: War Fluglärm bei Vertragsabschluss absehbar? Ist der gesetzlich gebotene passive Schallschutz bei Fenstern, Rollokästen, Wänden und Dachflächen realisiert?

1. Der Fall

Neue Bahnen und Flugrouten führen zur Einschränkung der Wohnnutzungen auch für Mieter. Immer häufiger fordern diese von ihren Vermietern eine Minderung des Mietzinses.

2. Die Rechtsprechung

Eine Minderung der Miete (§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB) erfordert einen Mangel der Mietsache. Unter einem solchen Mangel ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten zu verstehen (BGH v. 21.09.2005, Az. XII ZR 66/03, Juris Rdnr. 19). Eine solche Abweichung liegt als Folge von Lärmentwicklungen dann vor, wenn die Mietsache nicht der vertraglich bestimmten Sollbeschaffenheit entspricht. Bei der Bestimmung der Sollbeschaffenheit der Mietsache ist in erster Linie auf den vereinbarten Mietzweck, daneben aber auch auf alle für den Vertragsinhalt bedeutsamen Umstände, über die sich die Parteien ausdrücklich oder stillschweigend geeinigt haben, abzustellen. Ist im Mietvertrag keine ausdrückliche Regelung zum "Soll-Zustand" getroffen, muss anhand von Auslegungsregeln (§§ 133, 157, 242 BGB) geprüft werden, was der Vermieter schuldet. Dabei ist auch die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe heranzuziehen (BGH v. 07.06.2006, Az. XII ZR 34/04, Juris Rdnr. 13).

3. Lösung für die Fälle in Frankfurt

Übertragen auf die Überfluggebiete in Frankfurt bedeutet dies, dass den Mietinteressenten als zukünftige Anwohner des Frankfurter Flughafens die drohende Fluglärmbelastung durch Nutzung einer neuen Bahn aufgrund der ihnen bekannten objektiven Tatsachen, zu denen Antragsinhalte und landesplanerische Entscheidungen im Raumordnungsverfahren, spätestens aber die Offenlage des Planfeststellungsantrages der Flughafenbetreiberin zählen können, bekannt gewesen sein kann.

  1. Dazu sind folgende Fakten hilfreich:

    Im Herbst 1997 forderte Jürgen Weber, Vorstandssprecher der Lufthansa, erstmals einen weiteren Ausbau des Flughafens mit einer weiteren Start- und Landebahn. Unter der Bedingung, dass ein erneuter Ausbau nach den Erfahrungen mit der Startbahn West nur im Konsens mit der Mehrheit der Bevölkerung im Rhein-Main-Gebiet durchzuführen sei, schloss sich Fraport-Vorstand Wilhelm Bender dieser Position an. Unter Anregung der hessischen Landesregierung wurde 1998 eine Mediationsgruppe, bestehend u.a. aus Umweltschützern und den in der Einflugschneise liegenden Gemeinden, beauftragt ergebnisoffen über den Ausbau des Flughafens zu diskutieren.

    Im Januar 2000 stellte die mit dem weiteren Flughafenausbau betreute Mediationsgruppe ihr Ergebnis vor: Die Erweiterung wurde grundsätzlich befürwortet, allerdings wurde eine im Vergleich zu den bestehenden Bahnen kürzere Bahn empfohlen, die damit nur für Landungen und nur für kleinere Flugzeugtypen geeignet wäre. Für die Kapazitätserweiterung wurde im Gegenzug gefordert, dass das bestehende Bahnensystem optimiert werde, Lärmschutzmaßnahmen für die betroffenen Gemeinden zu entwickeln seien sowie als Hauptforderung ein striktes Nachtflugverbot zwischen 23 und 5 Uhr für den gesamten Flughafen einzuführen.

    Im Juni 2000 sprach sich der hessische Landtag mehrheitlich für den Flughafenausbau aus, im September 2000 beschloss der Flughafenbetreiber, die Flughafen Frankfurt/Main AG (FAG), die Genehmigung für den Ausbau zu beantragen, gleichzeitig wurde erklärt ein Nachtflugverbot mit Inbetriebnahme der neuen Bahn zu akzeptieren.

    Im Oktober 2001 wurde das Raumordnungsverfahren für eine neue Landebahn eingeleitet, wobei drei Varianten für eine Landebahn im Nordwesten, im Nordosten oder im Süden des Flughafengeländes untersucht wurden. Im Juni 2002 wurde durch das Regierungspräsidium Darmstadt die Raumverträglichkeit für eine Landebahn im Nordwesten des Flughafengeländes festgestellt.

    Im Januar 2003 reichte die Fraport einen weiteren Planfeststellungsantrag für den Bau einer Wartungshalle im Südwesten des Flughafens ein, da diese für Wartungsarbeiten an der künftigen Airbus A380-Flotte der Lufthansa nötig sei, zumal die A380-Flotte in Frankfurt stationiert wird. Im September 2003 wurden durch Fraport die Unterlagen für das Planfeststellungsverfahren zur Landebahn Nordwest, verknüpft mit einem Nachtflugverbot von 23 bis 5 Uhr, beim Regierungspräsidium Darmstadt eingereicht.

    Am 18. Dezember 2007 erteilte das hessische Ministerium für Wirtschaft und Verkehr den Planfeststellungsbeschluss für den Bau der Landebahn Nordwest.

  2. Lärmbetroffene Stadtteile

    Seit Jahrzehnten ist aus dem Betrieb der bis 1997 genutzten beiden Parallelbahnen des Frankfurter Flughafens bekannt, dass diese wegen der vorherrschenden Windrichtung zu ca. 75% von Osten zumindestens ab dem Stadtgebiet von Offenbach/Main in gerader Linie angeflogen werden. Daraus folgt, dass auch die geplante neue Landebahn Nordwest mit einem Überflug der Frankfurter Stadtteile Oberrad, Sachsenhäuser Berg und Lerchesberg anzusteuern wäre und in den dortigen Wohngebieten mit einer Steigerung des Fluglärms zu rechnen war.

  3. Einzelfallberatung

    Ob die Parteien des konkret zu bewertenden Mietvertrages das Risiko einer zukünftigen Lärmimmission erkannt und dieses beim Abschluss des Vertrags zur Bestimmung des Soll-Zustands in ihren Willen aufgenommen haben, entzieht sich aber einer grundsätzlichen Betrachtung. Sie ist vielmehr in einer anwaltlichen Beratung unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalles zu prüfen und eine Bewertung des Mietminderungsanspruches zu entscheiden.

    Der Vermieter wird dem Anwalt zur Bewertung des Mietminderungsanspruches zumindestens folgende Fragen beantworten müssen:

    1. Wo genau befindet sich das Mietobjekt (Prüfung des bauordnungsrechtlichen Gebietscharakters)?

    2. Welches Maß an Lärm wirkte auf die Mietwohnung bei Vertragsabschluß ein (Prüfung der Veränderung zu der - bei einem Ortstermin zu bewertenden - heutigen Situation)?

    3. Welche Planungen des Flughafenbetreibers waren zum Zeitpunkt der Vertragsschließung der Öffentlichkeit bzw. dem Mieter bekannt (Prüfung der Sollbeschaffenheit)?

4. Die Rechtsprechung in Leit- und Orientierungssätzen

  • BGH Urteil vom 17.06.2009 Aktenzeichen: VIII ZR 131/08

    Leitsatz

    Eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude weist, wenn nicht vertraglich etwas anderes vereinbart ist, in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Trittschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht. Das gilt auch dann, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei Anmietung der Wohnung verschlechtert.

    Aus den Gründen:

    Fehlen ausdrückliche Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527, unter II A 1 b bb, und vom 6. Oktober 2004, aaO). Danach genügt die Wohnung der Beklagten den gebotenen schallschutztechnischen Standards. Zur Zeit der Errichtung des Gebäudes galt für die Schalldämmung die DIN-Norm 4109 in der Fassung von 1962. Deren Werte werden nach den unbeanstandet gebliebenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch nach dem Austausch des Bodenbelags in der Wohnung der Streithelfer eingehalten.

  • BGH Urteil vom 10.11.1972 Aktenzeichen: V ZR 54/71

    Leitsätze

    1. Geräuschimmissionen, die ein Grundstück durch benachbartes Landen und Starten von Düsenflugzeugen erleidet, gehen im Sinne von BGB § 906 Abs. 1 "von einem anderen Grundstück" (dem Flugplatzgelände) aus.
    2. Ein Militärflugplatz kann für den Charakter einer Landschaft mit der Folge bestimmend sein, dass seine Benutzung als Flugplatz einschließlich späterer Ausweitungen des Flugverkehrs als ortsüblich anzusehen ist.
    3. Zur Anwendung des BGB § 906 Abs. 2 S 2 im Falle eines Entschädigungsanspruchs wegen enteignenden Eingriffs, wenn der in der ortsüblichen Benutzung seines Grundstücks über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigte Eigentümer diesen Zustand mitverursacht hat.

    Aus der Begründung:

    "... Das Bewohnen der Hofstelle des beeinträchtigten Grundstücks, also die ortsübliche Benutzung, ist nach den Feststellungen, die das Berufungsgericht im Zusammenhang mit der Prüfung der Wesentlichkeit der Beeinträchtigung getroffen hat, bei der gegebenen Flugplatzbenutzung und bei Vermeidung der gesundheitlichen Gefährdung des Klägers und seiner Familie ausgeschlossen. Ebenso sind Maßnahmen seitens des Klägers, die eine hinreichende Abwehr der Einwirkungen gewährleisteten, wirtschaftlich nicht sinnvoll, und bei dem Ausmaß der Einwirkungen ist auch eine Anpassung in der Benutzung seines Grundstücks nicht möglich. Damit sind die Vorteile der Bewirtschaftung des Hofs als Aussiedlerhof, nämlich der Bewirtschaftung von einer zentral gelegenen Hofstelle aus, entscheidend beeinträchtigt. Dazu kommt, daß die Benutzbarkeit des Wohnhauses entfällt und der Kläger für sich und seine Familie eine andere Unterkunft beschaffen muß.“

  • BGH Urteil vom 23.09.2009 Aktenzeichen VIII ZR 300/08

    Aus der Begründung:

    Der Vermieter schuldet die Einhaltung technischer Normen des Schallschutzes. "Weist das Gebäude im Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses tatsächlich einen Immissionsstandard auf, der besser ist als der, den der Mieter nach den maßgeblichen technischen Normen vom Vermieter verlangen kann, kann der Mieter im allgemeinen nicht davon ausgehen, dass der Vermieter ihm gegenüber dafür einstehen will, dass dieser Zustand während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses erhalten bleibt. Mangels konkreter - auch hier nicht ersichtlicher - Anhaltspunkte für die Übernahme einer dahingehenden Verpflichtung durch den Vermieter kann der Mieter vielmehr sowohl zu Beginn des Mietverhältnisses als auch in seinem weiteren Verlauf nur erwarten, dass die für die Belastung mit Geräuschimmissionen einschlägigen Vorgaben der TA Lärm eingehalten werden."

  • LG Berlin Urteil vom 29.01.1981 Aktenzeichen: 62 S 191/80

    Orientierungssatz:

    Fluglärm stellt keinen Fehler der Mietsache im Sinne des BGB § 537 Abs 1 dar, wenn der Vermieter die Schallschutzvorschriften beachtet hat (vergleiche BGH, 1972-11-10, V ZR 54/71, NJW 1973, 326).

  • LG Berlin Urteil vom 28.08.2001 Aktenzeichen 64 S 108/01

    Leitsatz

    Bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorhandener Fluglärm berechtigt den Mieter nicht zur Minderung.

  • KG Berlin 5. Senat für Bußgeldsachen Beschluss vom 31.01.2000 Aktenzeichen: 2 Ss 235/99 - 5 Ws (B) 722/99, 2 Ss 235/99, 5 Ws (B) 722/99

    Orientierungssatz:

    Allein aufgrund der Lage einer Wohnung in der Einflugschneise eines Flughafens kann nicht auf deren Unbewohnbarkeit geschlossen werden. Für die Eignung als Wohnraum i.S.d. des Zweckentfremdungsverbots spricht der Umstand, dass diese nicht in dem vom Verordnungsgeber festgelegten Lärmschutzbereich des Flughafens liegt. Auch eine kurzfristige Vermietung innerhalb weniger Tage spricht gegen eine Unbewohnbarkeit. Entscheidend ist auch, dass sich die Lärmbelastung durch zumutbare Mittel, nämlich durch den Einbau von Schallschutzfenstern, beseitigen lässt.

  • LG Kiel Urteil vom 08.01.1979 Aktenzeichen: 1 S 144/78

    Orientierungssatz

    Erheblicher Fluglärm und das Fehlen von Isolierverglasung rechtfertigen einen Abschlag von je 10% im Vergleich mit Mieten anderer Wohnungen ohne Nachteile.

    Aus den Gründen:

    "Bei der Ermittlung dieses ortsüblichen Quadratmeterpreises ist jedoch nicht berücksichtigt, dass besondere Immissionen von dem nahegelegenen Flughafen und den dort startenden und landenden Flugzeugen ausgehen. Bei einer Ortsbesichtigung hat sich das Gericht durch den Berichterstatter einen unmittelbaren Eindruck über diese Immissionen verschafft. Dabei hat das Gericht die sichere Erkenntnis gewonnen, dass der von den startenden und landenden Flugzeugen ausgehende Lärm erheblich ist. Diese Lärmbeeinträchtigung ist erheblich größer als selbst bei Straßen mit großer Verkehrsdichte. Dabei wirkt besonders störend, dass der von den Flugzeugen ausgehende Lärm in der Regel morgens früh ab 6 Uhr einsetzt und bis abends spät 22/23 Uhr anhält. gereicht. Auch an eine ungestörte Mittagsruhe ist bei diesem Lärm nicht zu denken. Diese Lärmbeeinträchtigung wird noch durch den Umstand verstärkt, dass eine Isolierverglasung in der Wohnung nicht vorhanden ist, sondern vielmehr die Wohnung mit einfachen Fenstern ausgestattet ist. Diese beiden Umstände führen nach Auffassung der Kammer zu einer Herabsetzung des Mietzinses von je 10 %, so dass insgesamt auf den an sich angemessenen Mietzins ein Abschlag" von 20% zu erfolgen hat.

  • LG Wiesbaden Urteil vom 03.11.1980 Aktenzeichen: 1 S 224/79

    Orientierungssatz:

    Ausgehend davon, dass die mit Maximalwerten bis 80 dB(A) verbundenen Einzelüberfliegungen für sich und in ihrer Wiederholung zweifellos eine spürbare Beeinträchtigung des Wohnwerts bedeuten, hält die Kammer einen Abzug von ca 1/12 der Mietpreisspanne von dem Mittelwert für angemessen.

    Sachverhalt

    Wohnung wird täglich im Durchschnitt ca. 25 mal in einer Höhe von ca. 1 km mit einem maximalen Einzelschallpegel von 80 dB (A) überflogen; der äquivalente Dauerschallpegel liegt weit unter 55 dB (A). Es ging in dem Fall nicht um Mietminderung, sondern um Prüfung einer Mieterhöhung


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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Lärmbelastung Mietwohnung Fluglärm Mediation

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