Grundstückskauf
<2012-12-16>
In Städten werden immer öfter in bestehenden Wohngebieten zusätzliche Baugrundstücke ausgewiesen. Vor Kauf und Bauplanung sollte man die Rechtslage sorgfältig prüfen

Der Druck auf die Städte nimmt zu. Immer öfter werden in bestehenden Wohngebieten zusätzliche Baugrundstücke ausgewiesen. Ob und wie sie allerdings bebaut werden dürfen, das richtet sich nach der jeweiligen Rechtslage. Darauf weist die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) hin.

In Deutschland regelt das Baugesetzbuch im Detail, wie und wo gebaut werden darf. Grundsätzlich unterscheidet das Planungsrecht drei Bereiche - den so genannten Außenbereich, den beplanten Innenbereich und den unbeplanten Innenbereich. Unter dem Außenbereich verstehen Baujuristen alle Bereiche außerhalb von Ortschaften, die grundsätzlich nicht bebaut werden können. Natürlich gibt es dort Ausnahmen, wie etwa landwirtschaftliche Anwesen oder Bauwerke, die der öffentlichen Strom- und Gasversorgung oder der Telekommunikation dienen.

Als so genannten beplanten Innenbereich bezeichnen Baurechtler alle Gebiete, für die ein gültiger Bebauungsplan existiert. Bebauungspläne werden von den Kommunen aufgestellt und spiegeln die politischen Vorstellungen der Stadtverordnetenversammlungen oder Gemeindeparlamente wider. Mit Hilfe der Bebauungspläne regelt die Kommune ihre städtebauliche Entwicklung. Bebauungspläne sind Gesetze der jeweiligen Stadt, Abweichungen von den Festsetzungen eines solchen Bebauungsplans nur in eng begrenzten Fällen zulässig. Wer sich über den gültigen Bebauungsplan hinwegsetzt, so warnt die ARGE Baurecht, der verstößt gegen geltendes Recht.

„Während der Bebauungsplan eindeutig regelt, wie und was im beplanten Innenbereich gebaut werden darf, muss im so genannten unbeplanten Innenbereich jedes einzelne Objekt abgewogen werden.“ erläutert Matthias Möller, Fachanwalt für Verwaltungsrecht und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Unter dem unbeplanten Innenbereich verstehen Baurechtler alle innerstädtischen Bereiche, für die kein qualifizierter Bebauungsplan existiert. Die Grundstücke dort sind zwar grundsätzlich bebaubar, aber nur, wenn sich das Bauvorhaben „nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist“. So regelt es der Paragraph 34 des Baugesetzbuches. Matthias Möller erläutert das: Wird nach Paragraph 34 gebaut, dann müssen sich die Neubauten an die bereits bestehende Umgebung anpassen.

Das klingt einfach, birgt aber nach Erfahrung der Bauanwälte in der ARGE Baurecht reichlich Konfliktpotenzial. Denn wann fügt sich ein Neubau in die nähere Umgebung ein? Wenn er die gleichen Dach- und Fassadenfarben wie die Anrainer hat? Oder wenn er die gleichen Abstände zur Straße einhält sowie in Form und Größe den Nachbarhäusern ähnelt? Während Architekten diese Regelung oft großzügig auslegen und versuchen, für ihren Bauherrn das Maximum an Nutzung aus dem meist kleinen, teuren Grundstück herauszuholen, sehen sich alteingesessene Anlieger oft in ihren Rechten beschnitten und ziehen vor Gericht. Der Richter muss dann abwägen, was schwerer wiegt, der Eingriff in die Umgebung oder die Wünsche des Bauwilligen. Ist das Projekt geeignet „bodenrechtlich beachtliche Spannungen“ auszulösen, dann wird er es ablehnen. Hält sich das geplante Objekt in jeder Beziehung an den vorgegebenen Rahmen, dann gibt er ihm statt. Kritisch sind die Bauwünsche, die sich in der Grauzone bewegen.

Ärger, so Matthias Möller, bringen fast immer so genannte Hinterlandbebauungen. Damit sollen vor allem große Grundstücke der Nachkriegszeit baulich besser ausgenutzt werden. Viele Anrainer fühlen sich allerdings erheblich gestört, wenn im einst üppig grünen Garten nebenan plötzlich ein Haus gebaut wird und ihnen die winterliche Morgensonne raubt. Das ist ein massiver Eingriff in die bestehende Umgebung. Von Anpassung an die Umgebung kann da kaum die Rede sein. Solche Bauvorhaben sind deshalb häufig unzulässig.

„Wer auf einem Hinterliegergrundstück und ohne gültigen Bebauungsplan bauen möchte, der muss deshalb immer mit dem Einspruch des Nachbarn rechnen, auch wenn die Behörde eine Baugenehmigung erteilt.“ Erläutert der Bauanwalt und rät, „sich bereits im Vorfeld vom Juristen über die Risiken und Standortnachteile wie etwa Verkehrslärm beraten zu lassen und sich die schriftliche Einverständniserklärung des Nachbarn für die Bebauung zu holen.“ Aber Vorsicht, warnt die ARGE Baurecht: Letzte Sicherheit gibt es nicht. Nachbar im baurechtlichen Sinne ist nämlich nicht nur der direkte Grundstücksanrainer, sondern jeder, der von der Maßnahme betroffen sein könnte.


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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Strenge Schallschutz­auf­lagen lösen Nach­bar­kon­flikt   Mehrmore »
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Ein Gehege für Geparden ist in einem Dorfgebiet auch nicht ausnahmsweise zulässig.   Mehrmore »
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<2010-11-07>
Die gleich­zeitige Anwe­sen­heit von meh­reren Unter­nehmen auf einer Bau­stelle - auch bei Arbei­ten ohne Bau­ge­neh­mi­gung - ver­pflich­tet den Bau­herrn und Bau­leiter zur Bestel­lung eines Sicher­heits­koordi­nators.    Mehrmore »
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<2011-02-03>
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Nachbarklage gegen Fußballstadion ohne Erfolg
<2011-03-22>
Das Montagsspiel der 2. Bundesliga ist ein seltenes Schallereignis, für das er­höhte Immissionsrichtwerte gelten.   Mehrmore »
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Öffentlich zugängliche bauliche Anlagen müssen barrierefrei errichtet werden. Eine Prüfpflicht der Bauaufsichts­behörde besteht auch im vereinfachten Genehmigungs­verfahren   Mehrmore »
Ortsbild
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Wann beeinträchtigt ein Bauvorhaben das Ortsbild im Sinne von § 34 BauGB?   Mehrmore »
Rücksicht­nahme­gebot
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Ein Neu­bau kann wegen seiner er­drücken­den Wir­kung gegen das nach­bar­schüt­zen­de Ge­bot der bau­recht­li­chen Rück­sicht­nah­me ver­stoßen.   Mehrmore »
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"Haus am Dom"-Gegner mit friedlichem Protest und leidenschaftlichem Appell
<2014-11-10>
Demonstration für den freien Blick auf den Dom zu Worms   Mehrmore »
Medienspiegel:
Klage gegen Karstadt-Parkhaus zielt auf Lärmschutz
<2015-01-13>
Für mehr als zwei Dutzend Anwohner des Karstadt Areals klagt Rechtsanwalt Matthias Möller-Meinecke gegen die Planung eines neuen Parkhauses in Bad Homburg vor der Höhe.   Mehrmore »
Entwicklungsplanung des Dom-Umfeldes in Eigeninitiative der Wormser Bürger
<2015-11-10>
Rede von Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt aus Frankfurt, zur 100. Mahnwache in Worms am 8.11.2015   Mehrmore »
Brutindiz verhindert Windenergieanlage
Flugrichtung mit Beutetier reicht als Brutnachweis
<2017-12-27>
Das Verwaltungs­gericht Koblenz untersagte den Bau einer Windenergie­anlage, weil die Flugrichtung des Rotmilans mit Beute ein ausreichendes Indiz für den Nachweis einer benachbarten erfolgreichen Brut ist.   Mehrmore »
Fest­setzun­gen zugun­sten des Land­schafts­schut­zes sind höher­ran­gig als Bau­leit­pla­nung
Von: @RA Möller-Meinecke <2003-01-08>
Urteil des Hessi­schen VGH zum Land­schafts­schutz und zur Verfü­gung über Kom­pen­sa­tions­grund­stücke für Natur­ein­griffe (Straße, Bahn, Flug­hafen, Golf­platz)   Mehrmore »
Lärmim­mis­sio­nen von Wind­kraft­an­lagen
Von: @RA Möller-Meinecke <2002-12-10>
Wer in Außen­be­rei­chen von Städ­ten wohnt, muss eine höhere Lärm­be­lästi­gung durch Wind­räder hin­neh­men als Men­schen in reinen Wohn­ge­bie­ten.   Mehrmore »
Abstand zu Chemikalien
<2011-09-26>
Die Mindestabstände zu einem Lager einer gefährlichen Chemikalie (Seveso II - Richtlinie) sind auch bei Bauanträgen und im immissions­schutz­rechtlichen Genehmi­gungs­verfahren außerhalb von Gebieten mit einem Bebauungs­plan zwingend zu beachten. Dabei sind angemessene Abstände (bis zu 2.193 Meter) einzuhalten. Das eröffnet neue Pflichten beim Kauf und der Entwicklung eines Grundstücks.   Mehrmore »
Steilküstenabbruch auf Rügen
<2013-06-21>
Planer müssen über Risiken aufklären - Beweislastumkehr begünstigt Bauherrn   Mehrmore »
Projekte
Übersicht über Aktivitäten der Kanzlei   Mehrmore »
Wärmedämmung an gemeinsamer Giebelwand
<2008-07-13>
Der Eigentümer eines Wohnhauses darf an einer mit dem Nachbarn gemeinsam genutzten Giebelwand eine Fassadenverkleidung zum Zweck der Wärmedämmung nach aktuellem Stand der Technik anbringen und dazu auch das Nachbargrundstück betreten.   Mehrmore »
Überschreiten der rückwärtigen Baugrenze und Nachbarschutz
<2008-01-16>
Die Fest­setzung einer rück­wärtigen Bau­grenze in einem Bebau­ungs­plan hat nur dann nachbar­schüt­zende Wir­kung, wenn dies dem Willen des Planungs­gebers entspricht   Mehrmore »
Neue Bauflächen erfordern präzisen Bedarfsnachweis
<2014-03-20>
Rein wirtschaftliche Interessen ohne Existenz­gefährdung rechtfertigen bei einem Bebauungs­plan keine Eingriffe in öffentliche Interessen   Mehrmore »
Anwohner fordern Stilllegung von Woolrec Betrieb
<2012-03-22>
Konkrete Krebsgefahr begründet die Forderung der Anwohner gegenüber der Hessischen Landesregierung auf sofortige Stilllegung des Betriebes der Firma Woolrec in Braunfels-Tiefenbach .   Mehrmore »
Kaufkraftabzug und Lärm
<2012-11-11>
Anforderungen an das inter­kommunale Abstimmungs­gebot und an Emissions­kontingente für Lärm bei einem Bebauungsplan    Mehrmore »
Nächtliche Lärm­belästi­gungen stop­pen Wind­ener­gie­anlage
Verstärkter Schutz der Wohnimmobilie gegenüber gewerblichen Nachtlärm
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Verstärkter Schutz der Wohn­immo­bilie gegen­über gewerb­lichen Nacht­lärm.
Kom­men­tar zu einer neuen Ent­schei­dung des Bundes­verwal­tungs­gerichts.
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Bauen neben Bäumen
<2009-09-06>
Ein Grundstückseigentümer haftet nicht für für Schäden, die durch den Wasserbedarf von Bäumen auf seinem Grundstück am Nachbarhaus entstehen.   Mehrmore »
A380-Werft Planfeststellungsverfahren:
Verstoß gegen "Seveso-Richtlinie" / Ticona
Jeder Bürger kann diesen Verstoß gegen Europarecht durch eine Beschwerde rügen
Von: @RA Matthias Möller-Meinecke <2003-10-05>
Ein benachbarter Chemiebetrieb kann der Planung einer neuen Landebahn im Weg stehen. Bei Verstößen gegen EU-Recht steht dem Bürger die kostenfreie Beschwerde offen.   Mehrmore »
Bolzplatz - Abwehr von Lärm
<2008-10-03>
Die Zumut­bar­keit des Lärms eines Bolz­platzes oder einer Skater-Bahn wird nicht nach der Sport­anla­gen­lärm­schutz­verord­nung, son­dern nach den stren­geren Vor­schrif­ten der LAI-Frei­zeit­lärm-Richt­linie beurteilt.   Mehrmore »
Über­schrei­tung von Immis­sions­richt­wer­ten
<2012-08-29>
Umfang, Dauer und Inten­sität der geneh­mig­ten be­trieb­lichen Tätig­kei­ten und Nut­zungen müs­sen derart durch tech­nische Vor­keh­run­gen ge­steu­ert werden, dass die Ein­hal­tung der Immis­sions­richt­werte auf diese Weise sicher­ge­stellt wäre.    Mehrmore »
Verkehrs­lärm - Abwehr­an­spruch des Nach­barn
<2008-09-26>
Einkaufs­zen­tren, Bäder und andere Freizeit­ein­rich­tungen ziehen neuen Verkehr an, der die Nach­barn durch Lärm belästigt. Es stellt sich die Frage, wann den Nach­barn ein Abwehr­an­spruch zusteht.   Mehrmore »
Anwohner eines Gewerbe­betrie­bes haben Ans­pruch auf Unter­las­sung von we­sentli­chem Ver­kehrs­lärm
Welche Rolle spielt eine Vorbe­lastung des Grund­stücks?
Von: @RA Möller-Meinecke <2006-09-24>
Die Anwohnern eines Gewerbe- oder Industrie­betrie­bes haben An­spruch auf Unter­las­sung von wesent­lichem Ver­kehrs­lärm, z.B. durch LKW-Ver­kehr vom und zum Betrieb. Dies gibt Anwoh­nern die Chance, insbe­son­dere nächt­lichen Lärm durch Schwer­verkehr effektiv abzu­wehren.   Mehrmore »
Lärm von Windkraftanlagen
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Nachbarschutz gegen Lärm durch Grüngutsammelstelle
Mehrmals jährlicher Betrieb eines Shredders ist kein "seltenes Ereignis"
Von: @RA Möller-Meinecke <2008-01-21>
Das Verwaltungsgericht Hannover hat mit Beschluss vom 22.01.2008 (Az. 4 B 702/08) dem Eilantrag eines Nachbarn gegen eine Baugenehmigung einer Sammelstelle für Grüngut mit Shredderbetrieb stattgegeben.   Mehrmore »
Verwaltungsgerichtshof: Bebauungsplan ist rechtswidrig
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Wohnbauplanung in stark lärm­belasteten Gebieten erfordert die vor­rangige Prüfung aktiver Schall­schutz­maßnahmen und eine besondere Sorgfalt bei der Kon­kreti­sierung des Konzeptes zum Lärmschutz.    Mehrmore »
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Verträge rund um das Bauen
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Lärm oder Erschüt­terun­gen: Schmer­zens­geld nur bei schuld­haften Stö­run­gen
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Medienspiegel / FAZ und Main-Netz:
Baurecht kann Kraftwerk stoppen
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Block 6 des E.ON Kohlekraftwerks Staudinger ist nach der Bewertung des Rechtsanwaltes der vier Nachbarstädte „nicht genehmigungsfähig, weil die dadurch ausgelösten städtebaulichen Konflikte mit der Planung der Nachbarstadt Hanau nicht in einem Bebauungsplan gelöst wurden.“ Als Bilanz des zweiwöchigen Erörterungstermins stehen weitere Stolpersteine eine Genehmigung entgegen...   Mehrmore »
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Rekonstruktion gefährdet Denkmaleigenschaft
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<2008-08-31>
Wird der wesentliche Kern eines Denkmals durch eine Rekonstruktion ersetzt, entfällt die Denkmaleigenschaft. Dies kann zum Verlust der hohen Sonderabschreibungen führen.   Mehrmore »
Bauten regelmäßig vom Experten überprüfen lassen
<2010-10-17>
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Expertentipp für Architekten, Ingenieure und Fachplaner: Den schlimmsten Fall annehmen!    Mehrmore »
Bau­be­glei­ten­de Pla­nung: Kosten­er­hö­hung um bis zu 30 Prozent
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Kosten­si­cher­heit lässt sich nur mit ei­ner ab­ge­schlos­se­nen Pla­nung vor Bau­be­ginn ge­währ­leisten.   Mehrmore »
Fertigbauten von der Stange - Vorsicht bei Franchise-Angeboten
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Die Traumhäuser aus dem Internet haben fast immer einen Haken - die meisten Angebote sind so genannte Franchise-Offerten.   Mehrmore »
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Vorsicht bei Flucht in die Sachwerte – Baukosten im Blick behalten
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Verträge am Bau
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Für das Legen von Trinkwasser­anschlüssen gilt eine ermäßigte Umsatz­steuer von 7 %
<2016-11-23>
Die Zahlung der Rechnung mit überhöhter Umsatz­steuer kann bis zu deren Berichtigung verweigert, bzw. Über­zahlungen zurückgefordert werden.   Mehrmore »
Umlage der Betriebskosten nach dem Nutzen?
Vorteilsprinzip oder Flächenmaßstab für Aufzugskosten für EG-Mieter?
Von: @Matthias M. Möller-Meinecke <2006-11-01>
Mieter einer Erdgeschosswohnung müssen sich an den Betriebskosen für den Aufzug im Haus beteiligen, auch wenn sie ihn nicht nutzen. Dies hat der Bundesgerichtshof am 20. 09. 2006 entscheiden.    Mehrmore »
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Mieterhöhung - wann darf der Vermieter erhöhen?
<2009-07-27>
Die Aussicht auf eine steigende Inflationsrate wirft die Frage auf, wann und wie der Vermieter einer Wohnung oder eines Büros eine Mieterhöhung verlangen kann.   Mehrmore »
Dachterrasse - wie ist sie bei der Wohnfläche zu berücksichtigen?
<2009-07-21>
Der BGH hatte über die Frage zu entscheiden, mit welchem Anteil Dachterrassen bei der Berechnung der Wohnfläche einer Mietwohnung zu berücksichtigen sind.   Mehrmore »
Liste von Vorträgen zum Bau- und Planungsrecht
Von: @RA Möller-Meinecke <2002-10-14>
„Gift­müll für den Woh­nungs­bau – Der Recyc­ling-Skandal“
Von: @RA Möller-Meinecke <2015-07-27>
Das Reporter-Team von "Exclusiv im Ersten" deckte jetzt einen Um­welt­skandal auf, der zu einem der größten der Republik werden könnte.   Mehrmore »
Genossenschaft: Nachschuss wenn nötig
<2008-11-03>
Mitglieder einer Genossenschaft wie Konsum, coop, Volksbank, Raiffeisen,TAZ, Sparda oder im Wohnungsbau haften für Defizite.   Mehrmore »
Bebauungsplan für die Um­nut­zung des Offen­bacher Hafens ist un­wirk­sam
<2010-04-25>
Der Hessische Verwal­tungs­ge­richts­hof hat in mehre­ren Nor­men­kon­troll­ver­fah­ren den Bebau­ungs­plan Nr. 563 A "Hafen­ge­biet Offen­bach, Main­viertel" der Stadt Offen­bach am Main für un­wirk­sam erklärt.   Mehrmore »
Wie bewährt sich der demokratische Rechtsstaat bei großen Planungsvorhaben?
<2013-03-18>
Späte Beteiligung Betroffener, kurze Fristen, ungeprüfte Gut­achten – Groß­vorhaben testen den demo­kratischen Rechts­staat. Wie der Schutz der Grund­rechte gleich­wohl gelingen kann zeigen 23 Autoren in einem Gemein­schafts­werk auf.   Mehrmore »
Rücksichtnahme des Landwirts auf Wohnnachbarn
Lagerung von Heuballen gegenüber einer Wohnsiedlung
Von: @Matthias M. Möller-Meinecke <2006-07-27>
Wenn ein Landwirt direkt gegenüber einem Wohngebiet eine bis zu 4,50m hohe Lagerstätte für Heuballen errichtet, verstößt er gegen das nach § 35 Abs. 3 BauGB zu beachtende Gebot der Rücksichtnahme, wenn er keine zwingenden Gründe für gerade diesen Standort vorweisen kann.   Mehrmore »
Windparks
Welche Mind­estab­stän­de sind ein­zu­halten ?
Von: @RA Matthias Möller-Meinecke <2003-10-21>
Windparks dürfen im Einzel­fall auch in einem engeren Abstand als 5 km geplant werden, wenn von stark befah­re­nen Straßen nicht zahl­reiche Sicht­bezie­hun­gen auf beide Stand­orte eröff­net sind.   Mehrmore »
Bürger stoppen Bebauung
Von: @RA Möller-Meinecke <2009-03-03>
In Bad Homburg haben sich 3.000 Bürger gegen die regierende CDU durchgesetzt und die Bebauung in einem Naherholungsgebiet verhindert. Rechtsanwalt Möller-Meinecke hat die erfolgreiche Initiative vertreten.   Mehrmore »
Baustopp für Kohlekraftwerk
Von: @RA Matthias Möller-Meinecke <2009-10-05>
Die Bezirksregierung Münster hat gegenüber der E.ON-Kraftwerke GmbH einen Baustopp für das Kohlekraftwerk in Datteln verhängt. Dieser bezieht sich zunächst auf das Ammoniak-Lager, das Kohle- und Aschelager, den Hilfsdampferzeuger sowie weitere wichtige Anlagenteile.   Mehrmore »

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