Umgehungsstraße
<2011-02-03>
Veränderungssperre gibt Vorkaufsrecht, Entschädigungsrecht für Nachteile nach 4 Jahren

Die Planung eines Umgehungsstraße oder die Aufstellung eines Bebauungsplans erfordert vielfach einen erheblichen Zeitraum. Wenn die fertige Planung nicht auf zwischenzeitliche Hindernisse stoßen soll, ist es oft geboten, während der Planaufstellung zu gewährleisten, dass nicht durch die Verwirklichung von Bauvorhaben oder durch Nutzungsänderungen vor Ort vollendete Tatsachen geschaffen werden, die das förmliche Planverfahren nutzlos erscheinen lassen.

Sowohl das Straßenplanungsrecht als auch das Baugesetzbuch stellen geeignete Sicherungsinstrumente zur Verfügung.

1. Straßenplanung

1.1. Voraussetzungen

Vom Beginn der Auslegung der Pläne im straßenrechtlichen Planfeststellungsverfahren oder von dem Zeitpunkt an, zu dem den Betroffenen Gelegenheit gegeben wird, den Plan einzusehen, dürfen auf den vom Plan betroffenen Flächen bis zu ihrer Übernahme durch den Träger der Straßenbaulast wesentlich wertsteigernde oder den geplanten Straßenbau erheblich erschwerende Veränderungen nicht vorgenommen werden. Veränderungen, die in rechtlich zulässiger Weise vorher begonnen worden sind, Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung werden hiervon nicht berührt.

Ein Beispiel für eine solche Änderung ist die Nutzungsänderung einer Scheune zugunsten einer Verkaufsstelle für die Selbstvermarktung von Feldprodukten wie z.B. Erdeeren oder Spargel.

1.2. Vorkaufsrecht

Dem Träger der Straßenbaulast steht an den betroffenen Flächen ein Vorkaufsrecht zu.

1.3. Entschädigung

Dauert die Veränderungssperre länger als vier Jahre, so können die Eigentümer für die dadurch entstandenen Vermögensnachteile vom Träger der Straßenbaulast eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen. Auf die für straßenrechtliche Veränderungssperren bestimmte Vierjahresfrist ist die Dauer einer vorausgehenden städtebaulichen, auch "faktischen" Veränderungssperre, die der Sicherung der Straßenplanung diente, anzurechnen.

Die Entschädigung wegen Bausperre setzt voraus, daß eine an sich zulässige Bebauung tatsächlich verhindert worden ist. Über die baurechtliche Zuständigkeit des am 20. Juni 1960 beantragten Vorhabens hat das Berufungsgericht keine eigenen Feststellungen getroffen. Daß zwischen den Parteien die bauordnungsrechtliche und bodenrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens nicht im Streit war, enthob das Berufungsgericht nicht dieser Prüfung. Es handelt sich hierbei nicht um Parteivorbringen über Tatsachen, sondern um die Auffassung der Parteien zu einer Rechtsfrage, über die vom Richter in eigener Verantwortung und ohne Bindung an Erklärungen der Parteien zu entscheiden ist.

Anders als bei rechtmäßigen Enteignungen hat der Bürger bei rechtswidrigen Behördenentscheidungen kein Wahlrecht dahingehend, ob er das rechtswidrige Handeln ohne Rechtsmittel einzulegen duldet und eine Entschädigung in Anspruch nimmt, oder ob der Bürger sich gegen den rechtswidrigen Eingriff in sein Eigentum wendet. Das Entschädigungsanspruch verfällt in der Regel, wenn der Bürger gegen die rechtswidrige Behördenentscheidung kein Rechtsmittel einlegt.

Wer durch eine faktische Veränderungssperre betroffen ist, muß durch Widerspruch und ggf. Klage die Aufhebung des Bauverbotes zu erreichen versuchen bevor nach den Grundsätzen des enteignenden Eingriffs für faktische Veränderungssperren Schadensersatz geleistet werden muss.

Die angemessene Entschädigung besteht in einer Bodenrente (ca. 6 %), die sich aus dem Unterschied des Wertes errechnet, den das Grundstück hätte, wenn es sofort bebaubar gewesen wäre, und dem Wert, den es hat, weil es durch die Sperre vorübergehend nicht bebaut werden kann.

Wird das Grundstück im Bebauungsplan endgültig als unbebaubar ausgewiesen, so bewirkt die Veränderungssperre faktisch ein Bauverbot, das in der Zeit der Geltung der Veränderungssperre vorwirkte. Die hierdurch eingetretenen Rechtsverluste sind bei der Entschädigungsbemessung mit zu berücksichtigen. Wird eine Veränderungssperre erst geraume Zeit nach Eingang eines Baugesuchs erlassen, können sich aus der verspäteten Bearbeitung des Baugesuchs Entschädigungsansprüche gegen die Baugenehmigungsbehörde ergeben.

1.4 Übernahmeanspruch

Die Eigentümer können ferner die Übernahme der vom Plan betroffenen Flächen verlangen, wenn es ihnen mit Rücksicht auf die Veränderungssperre wirtschaftlich nicht zuzumuten ist, die Grundstücke in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu benutzen. Kommt keine Einigung über die Übernahme zustande, so können die Eigentümer die Entziehung des Eigentums an den Flächen verlangen. Im Übrigen gelten die Vorschriften zur Enteignung.

1.5. Ausnahme

Die oberste Landesstraßenbaubehörde kann Ausnahmen von der Veränderungssperre zulassen, wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen.

1.6. Planungsgebiet

Um die Planung der Bundesfernstraßen zu sichern, können die Landesregierungen durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens zwei Jahren Planungsgebiete festlegen. Die Gemeinden und Kreise, deren Bereich durch die festzulegenden Planungsgebiete betroffen wird, sind vorher zu hören. In festgelegten Plangebieten dürfen auf den vom Plan betroffenen Flächen bis zu ihrer Übernahme durch den Träger der Straßenbaulast wesentlich wertsteigernde oder den geplanten Straßenbau erheblich erschwerende Veränderungen nicht vorgenommen werden. Veränderungen, die in rechtlich zulässiger Weise vorher begonnen worden sind, Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung werden hiervon nicht berührt.

Die Frist kann, wenn besondere Umstände es erfordern, durch Rechtsverordnung auf höchstens vier Jahre verlängert werden. Die Festlegung tritt mit Beginn der Auslegung der Pläne im Planfeststellungsverfahren außer Kraft. Ihre Dauer ist auf die Vierjahresfrist anzurechnen.

Auf die Festlegung eines Planungsgebietes ist in Gemeinden, deren Bereich betroffen wird, hinzuweisen. Planungsgebiete sind außerdem in Karten kenntlich zu machen, die in den Gemeinden während der Geltungsdauer der Festlegung zur Einsicht auszulegen sind.

2. Bebauungsplan

Auch das Baugesetzbuch ermöglicht durch eine Veränderungssperre, dass die Bebauungsplanung gegenüber Bauwünschen und Nutzungsänderungen sich mit Zwang durchsetzt.

Die Gemeinde kann, wenn ein Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst ist, zur Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich eine Veränderungssperre mit dem Inhalt beschließen, dass

  1. Vorhaben nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen und

  2. erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden dürfen.

Damit können Baumaßnahmen, Nutzungsänderungen oder wertsteigernde Veränderungen des Grundstücks während der Planaufstellung im Interesse der Plansicherung unterbunden werden. Die Veränderungssperre begründet dabei für den gesamten Bereich des Plangebietes eine Sperrwirkung in dem Sinne, dass konkrete Veränderungs- oder Bauabsichten im Hinblick auf die künftigen Ergebnisse der eingeleiteten Bauleitplanung verhindert werden können.

3. Verjährung

Der Anspruch auf Amtshaftung verjährt in drei Jahren, beginnend mit dem Zeitpunkt, in dem der Geschädigte von dem Schaden und der Amtspflichtverletzung Kenntnis erhält. Durch die Einlegung des Widerspruchs bzw. durch Erhebung der Anfechtungsklage wird die Verjährung unterbrochen. Diese regelmäßige Verjährungsfrist kann auch auf den Entschädigungsanspruch Anwendung finden.


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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