Umgehung von Grenzabstandsvorschriften durch Grundstücksteilung
Von: @Matthias M. Möller-Meinecke <2006-08-08>
Wird ein wirtschaft­lich einheit­lich genutz­tes Grund­stück allein deshalb in zwei Buch­grund­stücke geteilt, um die zahlen­mäßige Beschrän­kung auf je ein Bauwerk an der Grenze zu unter­laufen, ist die Bauge­nehmi­gung für ein Neben­ge­bäude auf dem abge­teilten Flur­stück wegen miss­bräuch­licher Inan­spruch­nahme der Grenzab­standsvor­schriften rechts­widrig.

Wird ein wirtschaftlich einheitlich genutztes Grundstück allein deshalb in zwei Buchgrundstücke geteilt, um die zahlenmäßige Beschränkung auf je ein Bauwerk an der Grenze zu unterlaufen, ist die Baugenehmigung für ein Nebengebäude auf dem abgeteilten Flurstück wegen missbräuchlicher Inanspruchnahme der Grenzabstandsvorschriften rechtswidrig.

Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht Beschluß vom 26.02.2004 Az.: 1 LA 210/03

1. Sachverhalt

Die Klägerin ist Eigentümerin eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstückes. Die Beigeladenen sind Eigentümer des westlich angrenzenden Grundstücks. Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, der für beide Grundstücke allgemeines Wohngebiet festsetzt. Der Beklagte erteilte den Beigeladenen eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Gebäudes mit einer Wohnung und einer Büroeinheit sowie einer Carportanlage. Die Carportanlage mit einer Grundfläche von 7 m x 6,5 m wurde im nordöstlichen Grundstücksbereich in einem Abstand von 1 m zum Nachbargrundstück genehmigt. Die Grenzbebauung beträgt dort 6,5 m.

Weiterhin erteilte der Beklagte den Beigeladenen die Baugenehmigung für den Neubau eines Geräteschuppens (Grundfläche 4,45 m x 3,45 m) nebst angebautem 1,5 m langen überdachten Freisitz mit Satteldach in Holzbauweise an der Grenze zum Grundstück der Klägerin. Dem widersprach die Klägerin mit der Begründung, dass das Nebengebäude unmittelbar vor der nach Südwesten ausgerichteten Fensterfront ihres Wohnzimmers errichtet worden sei, so dass die Belichtung, Belüftung und Besonnung ihres Grundstücks unzumutbar beeinträchtigt werde.

Nachfolgend erteilte der Beklagte dem Beigeladenen zu 1) eine Teilungsgenehmigung. Von dem Baugrundstück wurde ein dreieckiges 102 qm großes Teilstück, auf dem das Gerätehaus errichtet wurde, abgetrennt.

2. Die OVG Entscheidung

Die den Beigeladenen erteilten Baugenehmigungen verletzen nachbarschützende Abstandsvorschriften. Auf einem Baugrundstück sind ohne Grenzabstand oder mit einem bis auf 1 m verringerten Grenzabstand nach der niedersächsischen Landesbauordnung nur

  • jeweils eine Garage oder eine Anlage, die aus mehreren aneinander gebauten Garagen besteht,
  • ein Gebäude ohne Feuerstätten und Aufenthaltsräume, das dem Fernmeldewesen, der öffentlichen Energie- oder Wasserversorgung oder der öffentlichen Abwasserbeseitigung dient und
  • ein sonstiges Gebäude ohne Feuerstätten und Aufenthaltsräume

zulässig.

Das durch Teilung abgeschriebene Flurstück ist kein eigenständig zu betrachtendes Baugrundstück, so dass die Genehmigung für die Umnutzung des Geräteschuppens in eine (Klein-)Garage rechtswidrig war. Ein Baugrundstück ist zwar ein Grundstück im Sinne des bürgerlichen Rechts, auf dem eine Baumaßnahme durchgeführt wird oder auf dem sich eine bauliche Anlage befindet. Das kann aber, so das OVG,

"nicht gelten, wenn ein wirtschaftlich einheitlich genutztes Grundstück missbräuchlich allein deshalb in zwei Buchgrundstücke geteilt wird, um die Einschränkungen des Baurechts für eine Grenzbebauung zu umgehen."

Mit der Teilung nahmen die Beigeladenen in missbräuchlicher Weise die Erleichterung der Landesbauordnung ("eine") in Anspruch. Die zahlenmäßige Beschränkung auf je ein Bauwerk pro Grundstück gewährleistet, dass die planungsrechtliche Regelung der offenen Bauweise nicht durch eine Vielzahl von Nebengebäuden ohne Grenzabstand in Frage gestellt wird. Wegen der genannten Privilegierung können rechtliche Bedenken gegen die Bildung von sogenannten "isolierten Garagengrundstücken" bestehen, wenn sie dazu führen, dass die Abstandsvorschriften zum Nachteil des Nachbarn in missbräuchlicher Weise ausgehebelt werden und ein Korrektiv durch planungsrechtliche Zulässigkeitsschranken nicht eingreift.

Die Genehmigung für den Neubau eines Geräteschuppens verletzt die Abstandsvorschriften, weil die Gesamtlänge der Nebengebäude an einer Grenze unter Einbeziehung der Carportanlage, die eine Länge von 6,5 m im Grenzbereich aufweist, größer als 9 m ist und der Geräteschuppen zudem die höchstzulässige Grundfläche von 15 qm überschreitet. Mit der Bildung des neuen Teilgrundstückes soll die Beschränkung hinsichtlich der Gesamtlänge von Nebengebäuden an einer Grenze unterlaufen werden. Einem weiteren Zweck dient die Teilung ersichtlich nicht. Mit der im Anschluss an die Teilung erteilten Baugenehmigung wurden die aus den Abstandsvorschriften herrührenden Nachbarrechte der Klägerin in unzumutbarer Weise hintangestellt. Obwohl das Baugrundstück der Beigeladenen, auf dem das Wohn- und Bürogebäude mit Carportanlage genehmigt wurde, angesichts seiner Größe in ausreichendem Umfang Platz für die Unterbringung eines Geräteschuppens beziehungsweise einer Kleingarage bietet, haben die Beigeladenen den Standort ausgewählt, der für die Klägerin wegen der Ausrichtung ihrer Fensterfront im Wohnzimmerbereich nach Südwesten im Hinblick auf die Belichtung, Belüftung und Besonnung am ungünstigsten ist.

Den Beigeladenen steht grundsätzlich frei, an welcher Grenze sie das Privileg der Bauordnung in Anspruch nehmen wollen. Der Nachbar hat auch keinen Anspruch auf Prüfung geeigneter Alternativstandorte. Die Beigeladenen wollen jedoch die zahlenmäßigen Beschränkungen der Landesbauordnung, die auch dem Schutz des Nachbarn dienen, durch die Teilung unterlaufen. Sie nutzen eine vom Gesetz eingeräumte Möglichkeit allein zu einem Zweck, dem die Teilung im Hinblick auf die Grenzabstandsvorschriften nicht dienen soll, und missbrauchen damit die Teilung. Das Grundstück der Beigeladenen wird auch nach der Teilung einheitlich genutzt; die Verselbständigung des Flurstücks macht unter dem Blickwinkel einer eigenständigen Nutzung keinen Sinn.

Der Mißbrauch wird schließlich dadurch belegt, dass ein Teil der in dem Lageplan zur Baugenehmigung eingezeichneten Zufahrt zum Wohn- und Bürogebäude beziehungsweise zur Carportanlage der Beigeladenen über das abgetrennte Flurstück verläuft und daher das Aufrechterhalten der Baugenehmigung eigentlich voraussetzt, dass das abgetrennte Flurstück mit dem Hausgrundstück durch eine Baulast zu einem Baugrundstück vereinigt wird.

Zulässigkeitsschranken des BauGB, mit deren Hilfe eine Umgehung der Schutzfunktion der Bauordnung zugunsten der Grenznachbarn verhindert werden könnte, sind nicht ersichtlich. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes bieten keine Handhabe, der Schutzbedürftigkeit der Klägerin Rechnung zu tragen. Die angegriffenen Baugenehmigungen erweisen sich danach als rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten.

3. Bewertung

So eindeutig wie hier die durch die Teilung beabsichtigte Umgehung der bauordnungsrechtlichen Zwänge ist, so heikel ist die rechtliche Begründung, denn das Baurecht eröffnet einen solchen Formenmissbrauch. Vor diesem Hintergrund ist der Mut des Oberverwaltungsgerichts zu loben, mit dem Hinweis auf den Missbrauch ihrer dem Eingriff in die Rechte des Nachbarn einen Riegel vorzuschieben. Das bürgerliche Recht kennt hierzu die Generalklausel des Gebotes eines Verhaltens nach Treu und Glauben (§ 242 BGB), nach dessen Inhalt die in der Gemeinschaft herrschenden sozialen ethischen Wertvorstellungen Eingang in die Auslegung des Rechts gewinnen sollen. Diese Generalklausel trägt auch die Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts.


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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