Schriftformerfordernis beim Landpachtvertrag
<2014-06-04>
In einem Landpacht­vertrag, welcher der Schriftform bedarf, muss der Pacht­gegenstand so genau bezeichnet werden, dass auch für einen Dritten klar erkennbar ist, welche Fläche verpachtet sein soll.

Das OLG Hamm hat am 13. März 2014 (10 U 92/13) entschieden, dass die Vertragsurkunde bei einem Landpachtvertrag, welcher der Schriftform bedarf, den Pachtgegenstand so genau bezeichnen muss, dass auch für einen Dritten klar erkennbar ist, welche Fläche verpachtet sein soll.

1. Der Fall

Die Kläger verlangen als Erben des verstorbenen Verpächters vom beklagten Pächter die Herausgabe einer landwirtschaftlichen Ackerfläche mit einer Größe von ca. 13 ha. Der Beklagte hatte die Fläche im Jahr 2001 vom Verpächter für 12 Jahre gepachtet. In dem Pachtvertrag hatten die Vertragsparteien den Gegenstand des Pachtvertrages tabellarisch beschrieben und in der Spalte Gemeinde einen Ortsnamen eingetragen, in der Spalte Wirtschaftsart und Lage "Acker", die Spalte Grundbuchmäßige Bezeichnung, Flur und Flurstück unausgefüllt gelassen und in der Spalte Größe "13 ha" angegeben. Später wurde der Vertrag verlängert.

Nach dem Tode des Verpächters kündigten die Rechtsnachfolger das Pachtverhältnis und verlangten die Herausgabe des Pachtgegenstandes zum diesem Zeitpunkt, was der Pächter unter Hinweis auf die aus seiner Sicht wirksam vereinbarte langfristige Pachtzeit (bis 2043) ablehnte.

2. Das Urteil

Das AG Ibbenbüren hat der Klage stattgegeben. Das OLG Hamm hat die erstinstanzliche Entscheidung bestätigt.

Nach Auffassung des Oberlandesgerichts ist der zwischen dem verstorbenen Verpächter und dem Beklagten geschlossene Pachtvertrag durch eine ordentliche Kündigung der Kläger beendet worden. Der Vertrag aus dem Jahre 2001 sei ein Landpachtvertrag, der nach dem Gesetz der Schriftform bedürfe, weil er über einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren geschlossen worden sei.

Schriftformbedürftig sei der gesamte Vertragsinhalt einschließlich aller Vereinbarungen, die Bestandteil des Pachtvertrages sein sollten. Hierzu gehöre die vollständige Bezeichnung der Vertragsparteien, des Pachtgegenstandes, der Pachtzeit und der Höhe der Pacht.

Dabei genüge die Bezeichnung des Pachtgegenstandes nur dann der Schriftform, wenn sich für einen Dritten aus der Vertragsurkunde selbst ergebe, w e l c h e Flächen verpachtet seien. Es genüge nicht, dass den Vertragsparteien die Pachtflächen beim Abschluss des Pachtvertrages bekannt seien, maßgeblich sei allein die Vertragsurkunde. Die Schriftform sei gesetzlich vorgeschrieben, um es einem Dritten bzw. dem Rechtsnachfolger einer der Vertragsparteien zu ermöglichen, sich aus der Vertragsurkunde über den Inhalt der vertraglichen Rechte und Pflichten zu informieren.

Dem gesetzlichen Schriftformerfordernis genügte der streitige Pachtvertrag nicht, weil er den Pachtgegenstand nicht genau genug beschrieben hat. Aus der im Vertrag enthaltenen Bezeichnung ergebe sich für einen Dritten nicht, welche konkreten Grund- bzw. Flurstücke als Pachtfläche gemeint gewesen seien. Die Vertragsurkunde teile ihm lediglich mit, dass in einer benannten Gemeinde ein Ackergrundstück mit einer Fläche von 13 ha verpachtet worden sei und besage nicht, wo genau dieses Grundstück liege.

Mangels wirksam bestimmter Pachtzeit sei der Vertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gewesen und habe daher durch eine ordentliche Kündigung beendet werden können.

3. Wirkung für die Praxis

Im Landpachtvertrag sind

  • die Vertragsparteien,
  • der Pachtgegenstand auch mit Flur und Flurstücksnummer,
  • die Pachtzeit und
  • die Höhe der Pacht

vollständig zu bezeichnen. Nur diese Präzision schützt gegenüber einer vorzeitigen Vertragskündigung. Nötige Konkretisierungen sind einvernehmlich auch nachträglich – etwa bei Verlängerung der Pachtzeit – möglich.


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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